Ein Seminar über Thailand’s Zivilrecht wurde am 7. März 2017 von Dr. Ulrich Eder, dem geschäftsführenden Direktor der Steuer- und Wirtschaftskanzlei Pugnatorius veranstaltet. Das Thema des Abends war „Was passiert wenn Thailand’s Zivilrecht strikt angewendet wird?“. Dabei wurde natürlich der Kauf von Wohnungen und Häusern sowie die Investment in Firmen besonders angesprochen und die Fragen „Welchen Einfluss hat dieses Zivilrecht auf bestehende Investitionen in Unternehmen und Immobilien“? und „Was getan werden kann um seinen Besitz ‚im Paradies‘ abzusichern“? erklärt.
Zum Beispiel wird auf der Rückseite von Grundstücksurkunde oft die Eintragung des Mietvertrages geschrieben und dieser zahlt dann gerne 30 Jahre im Voraus die Miete für das Haus. Leider aber bedeutet dies noch lange nicht, dass der Mieter dadurch geschützt ist. Das ist dasselbe wie z.B. die Registrierung in einem Schuldnerverzeichnis nicht dem Schuldnerschutz dient oder der Fingerabdruck beik Kauf einer Telefonkarte nichts dem Käufer nützt. Warum also sollte es dann bei Mieterregistrierung anders sein? Grundstücksmietvertraege gelten maximal 30 Jahre – egal ob die Miete im Voraus bezahlt wird oder nicht. Aber wenn der eigentümer dem Mieter die Immobilie entzieht, dann kann dieser eine anteilige Rückzahlung der Miete verlangen. Allerdings kann der Vermieter nach bereits drei Jahren bei einem nicht registriertem Mietvertrag die Überlassung beenden. Ob dann ein thailändisches Gericht der Schadensersatzklage zustimmt, steht auf einem anderen Blatt. Dann gibt es auch noch viele Klauseln, nachdem ein Mietvertrag unwirksam sein kann – und dieser hat dann keinerlei Rechtswirkung. So ist der Mietvertrag bei dem z.B. der Grundstücksmietvertrag 30 Jahre und dann gleich nochmals auf 30 Jahre ausgestellt wird, unwirksam. Einttragungen helfen am ende nur thailändischen Grundstückskäufern und keineswegs ein ausländischer Mieter.
Ausländer dürfen zwar kein Land in thailand kaufen aber die Ausländergesetze verbieten keinesfalls den Kauf eines Hauses. Daher glaubt man, dass man ein Haus auf geleastem and kaufen kann und gesichert ist. Da ein Haus aber nicht auf Rädern steht dann zählt es automatisch als Bestandteil des Grundstücks – d.h. der Landeigentümer ist automatisch auch der Besitzer des Hauses. Abweichende Regelungen sind gesetzlich nicht möglich. Eigentumswohnungen sind dabei Ausnahmefälle. Wer eine Registrierung nach deutschem Gesetz als Erbaurecht möchte, sieht sich wieder getäuscht: das gilt in Thailand nicht. Also gehört die schöne villa den ausländischen Investoren leider überhaupt nicht. Dies zeigt sich dann besonders krass wenn der Grundstücks- und damit auch Hauseigentümer in Geldschwierigkeiten kommt oder das Grundstück verkauft. Leider wollen viele Leute hierzulande ihr Haus gut verkaufen und sagen deshalb nicht die ganze Wahrheit. Denn es nützt gar nichts auch wenn der Ausländer im blauen Buch eingetragen ist, sogar die Baugenehmigung auf seinen Namen ausgestellt ist oder Darlehensnehmer und finnageber für den Haukauf ist. Leider sind manche Grundbuchbeamte bereit für eine gewisse Summe eine fingierte Hausurkunde auszustellen…
Viele Fallen gibt es auch bei der Gründung einer Firma. Dies werden wir aber zu einem späteren Zeitpunkt begründen. Nur eines sei gesagt, es ist sehr schädlich wenn die Ausländerbeteiligung mehr als 49 Prozent beträgt. Es ist aber auch schädlich wenn die Gesellschaft mehr ausländische als thailändische Gesellschafter hat. Aber es ist nicht schädlich wenn die Gesellschaft keine aktiven Geschäfte tätigt, da es im ‚Landcode‘ keinerlei Andeutungen dafür gibt, ergo auch keinerlei Gesetze dafür bestehen. .
Das Halten eines Grundstücks ist keine Geschäftstätigkeit, weder eine Dienstleistung noch eine Produktion oder ein sonstiges Business. Der FBA (Foreign Business Act) verbietet keinen ausländischen Vermögenserwerb, aber eine ausländische Geschäftstätigkeit.
Grundstücksentwickler wollen eine langfristige Vermietung ihrer Villen erreichen und dazu sind ihnen verwickelte Wege recht. Man sollte also wirklich Vorsicht walten lassen und sich von einem Rchtsanwalt beraten lassen.
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